商铺投资分析？

一、商铺投资分析？

一、 商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。

特点：

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

二、交通设施商铺

特点

（1）规模特点

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。

（2）规划设计特点

交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。

（3）运营特点

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。

（4）商铺特点

交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。

▲ 投资回收形式

交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

交通设施外部商铺的特点

（1）规模特点

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。

（2）规划设计特点

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。

（3）运营特点

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

（4）商铺特点

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。

▲ 投资回收形式

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。

投资策略

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。

道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。

道路两侧商铺的特点

1）规模特点

道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。

（2）规划设计特点

道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。

（3）运营特点

道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。

（4）商铺特点

道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。

▲ 投资回收形式

目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。

道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。

二、 百货商场、购物中心商铺

百货商场商铺的特点

（1）规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）商铺特点

百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲ 投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点

（1）规划设计特点

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点

（2）运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。

（3） 商铺的特点

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。

▲ 投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

四、住宅底商

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。

（1）按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。

（2）按照市场理念划分

按照住宅底商市场运做的特点，住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。

概念型住宅底商指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、 建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、 铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、 经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、 投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

五、社区商铺

社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。

社区商铺的特点

社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。

1、零售型社区商铺

（1）规模特点

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。

（2）规划设计特点

零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。

（3）经营特点

社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

▲ 投资回收形式

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

2、 服务型社区商铺

（1）规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

（2）规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

（3）经营特点

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

▲ 投资回收形式

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

投资策略

社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。

社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒做所迷惑，不要买的太贵，以免被套老。

六、市场类商铺

按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，可将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题 。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。

专业市场商铺的特点

（1） 专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场的特点

（1）综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大。有专家认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。

（2）综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。

（3）综合市场名称特点

综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。

（4）综合市场商铺的特点

主要是铺位，铺面商铺数量较少。

▲ 投资回收形式

大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。

投资策略

专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。

综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

个人商铺投资者在投资过程中，应该谨慎对待综合市场项目

七、商业街商铺

商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。

复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，有专家认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

专业商业街商铺的特点

（1）规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题

（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

（4）专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如东莞东城酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如虎门黄河时装城；还有一些专业商业街采取铺位、铺面结合的方式。

铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位；服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。需要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的比例很高。

▲ 投资回报形式

出租经营为主要投资回报形式。个别商业街的商铺采取出售的方式。有些专业商业街鉴于销售手续不容易拿到，开发商采取商铺一定年限使用权出售的方式。

复合商业街的特点

二、投资分析方法？

技术分析法、投资组合分析法、基础分析法、行为金融分析法、量化分析法、演化分析法。

三、投资价值分析定义？

投资价值分析主要是立足于公司的基本面，行业前景，公司在行业里面的地位，公司管理层能力，公司产品的优缺点，公司的研发投入以及研发能力等等。

四、什么是投资分析？

投资分析是前景和项目的投资价值、投资可行性进行客观、科学、公正地分析和论证。

在各个投资领域中，为降低投资者的投资失误和风险，每一项投资活动都必须建立一套系统科学的，适合自己的投资活动特点的理论和方法。

投资分析正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性与定量相结合，对投资项目的价值进行全方位的分析评价。

投资分析是国际投资商在进行投资决策时的重要依据。

其要求在掌握项目基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出更科学、更客观的结论。

投资分析主要在于项目的投资价值分析，把项目放在市场、社会这个大环境中更全面的分析项目能不能实施，实施后到底有没有价值。

投资分析不只是停留在“计划”等理论的分析，它的分析是理论和实际的结合。

对企业或项目法人而言，利用投资分析可以对项目的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。 

五、信贷分析和投资分析异同点？

最主要是关注点不同 银行最关心现金流还款能力,说白了就是还贷能力 股票投资看财务报表更关注营收利润成长性是否 , 公司发展成果是否在财报上得到验证等等; 举个例子 一个公司有大把大把现金,但业务不行 一直亏, 银行肯定放款, 但股价肯定低

六、马耳他投资合作

马耳他投资合作：

在全球经济合作中，马耳他一直以其独特的地理位置和国际化的商业环境而闻名。作为一个小而美丽的地中海岛国，马耳他以其开放的市场、便捷的贸易通道和友好的税收政策吸引了全球许多投资者。

1. 马耳他经济概览：

马耳他是欧盟成员国，也是欧元区的一部分。近年来，马耳他的经济增长持续稳定，成为整个欧洲地区的经济亮点之一。马耳他的主要经济支柱包括金融服务、游戏产业、旅游业和创新科技。这些行业在马耳他的经济中发挥着重要的作用，为国家带来了持续的经济增长和就业机会。

2. 投资机会：

马耳他作为一个国际化的商业中心，为投资者提供了许多机会。以下是一些在马耳他投资的潜在领域：

• 金融服务：马耳他的金融市场发展成熟，为投资者提供了广泛的金融服务机会，包括银行业、保险业、资产管理等。
• 游戏产业：马耳他是欧洲最重要的在线游戏管理中心之一。投资者可以在这个快速发展的行业中寻找投资机会。
• 旅游业：马耳他以其美丽的海滩、古老的城堡和丰富的历史文化而著名。投资者可以考虑在旅游业领域进行投资。
• 创新科技：马耳他政府鼓励创新科技企业和初创企业的发展。投资者可以在这个领域寻找有潜力的项目。

3. 为何选择马耳他：

为什么许多投资者选择马耳他作为他们的投资目标？以下是一些选择马耳他的原因：

• 战略位置：马耳他位于欧洲、非洲和中东之间，是贸易和商业往来的理想枢纽。
• 政治稳定：马耳他是一个政治稳定的国家，享有良好的法治和法律制度。
• 语言优势：马耳他是英语和马耳他语的双语国家，使得投资者可以更容易地与当地人沟通。
• 税收优惠：马耳他的税收政策友好，为投资者提供了许多潜在的税收优惠。
• 人才和教育：马耳他有丰富的人力资源和优质的教育体系，为企业提供了有竞争力的人才和专业知识。

4. 投资流程：

在马耳他进行投资需要遵循一定的流程和程序：

1. 商业计划：准备一个详细的商业计划，包括投资计划、预期回报等。
2. 寻找合作伙伴：在马耳他寻找可靠的合作伙伴或当地代理人，了解当地市场和相关法律。
3. 注册公司：根据马耳他的法律要求，在当地注册一家公司。
4. 申请许可证：根据投资项目的需求，申请相应的许可证和执照。
5. 投资监管：遵守马耳他的投资监管规定，正当地经营和管理投资项目。

结论：

马耳他作为一个重要的国际投资目的地，为全球投资者提供了丰富的机会和优惠政策。马耳他的经济稳定发展、投资环境友好、政治稳定等优势使其成为许多投资者的首选。无论是金融服务、游戏产业、旅游业还是创新科技，马耳他都提供了广阔的投资领域。如果您正在寻找一个潜力巨大的国际投资目标，马耳他将是一个明智的选择。

七、塞浦路斯马耳他投资

塞浦路斯和马耳他：最佳的投资目的地

欢迎来到我的博客！今天我将为您介绍两个备受瞩目的投资目的地——塞浦路斯和马耳他。这两个地中海岛国都以其独特的魅力、丰富的历史和令人难以置信的投资机会而闻名于世。无论您是寻找增加资产、获得居留权还是探寻新的商业机会，塞浦路斯和马耳他都是最佳选择。

塞浦路斯：琥珀之岛的投资热点

作为地中海的一颗明珠，塞浦路斯拥有迷人的自然风光、悠久的文化历史和现代的基础设施。但更吸引人的是塞浦路斯的投资环境。这个岛国提供了世界一流的金融和法律体系，以及针对投资者的慷慨优惠政策。

在塞浦路斯投资不仅可以获得欧洲联盟内的永久居留权，还可以享受低税率和其他多种福利。该国的房地产市场也非常活跃，无论是购买豪华别墅、公寓还是商业物业，都有各种选择。此外，塞浦路斯还是一个金融中心，提供了丰富的投资机会，特别是在能源、旅游和创新技术等领域。

马耳他：地中海的宝石

马耳他是地中海最小的国家之一，却以其令人惊叹的自然美景、悠久的历史和独特的文化而受到世界各地游客和投资者的追捧。

马耳他不仅拥有宜人的气候和美丽的海滩，还是一个经济稳定且法律体系健全的国家。作为欧洲联盟成员国，马耳他为投资者提供了广泛的商业机会、低税收和高质量的生活标准。

马耳他的房地产市场也非常热门，尤其是对于寻找度假别墅或高端公寓的投资者。此外，马耳他的教育和医疗体系在地中海地区也是一流的。

塞浦路斯和马耳他的投资机会

不论在塞浦路斯还是马耳他投资，您都能获得一系列令人垂涎的优势。以下是一些最吸引人的投资机会：

• 房地产投资： 无论是购买豪华住宅还是商业物业，塞浦路斯和马耳他的房地产市场都提供了丰富的选择。
• 旅游业： 作为热门旅游目的地，塞浦路斯和马耳他为投资者提供了丰富的酒店、度假村和旅游相关业务的机会。
• 金融和创新科技： 塞浦路斯和马耳他都是金融中心，提供了丰富多样的投资项目，尤其是在金融科技和创新领域。
• 能源： 塞浦路斯和马耳他都有巨大的能源潜力，特别是在可再生能源方面的投资。

结论

塞浦路斯和马耳他作为投资目的地都有无限的潜力。无论您是寻找永久居留权、多元化投资组合还是商机，这两个地中海国家都是明智的选择。我鼓励您进一步研究并咨询专业投资顾问，以确定最适合您需求的投资项目。

八、马耳他投资电话

马耳他投资电话：让您了解马耳他投资市场的最佳途径

在当今全球化的经济环境中，投资者正在寻找各种机会来增加他们的财富并实现财务自由。而马耳他作为一个充满活力的投资目的地，吸引着越来越多的投资者的目光。对于那些希望探索马耳他投资市场的人来说，获取正确的信息是至关重要的。在本文中，我们将介绍马耳他投资市场以及如何通过电话咨询来获取最新、最准确的市场信息。

马耳他投资市场概述

马耳他是一个位于地中海的小国家，作为欧洲联盟成员国，它的经济发展迅猛，政治稳定，金融体系健全。这使得马耳他成为一个有吸引力的投资目的地。

马耳他的投资市场涵盖多个行业，包括房地产、金融服务、创新科技、旅游业等。该国政府积极吸引外国投资者，并提供一系列的优惠政策和税收优惠措施，以促进经济增长和营商环境的改善。

电话咨询：获取最新市场信息的最佳途径

在探索马耳他投资机会时，准确和及时的市场信息是至关重要的。而电话咨询是一种便捷、快速获得信息的方式。

通过电话咨询，您可以直接与马耳他的专业投资顾问交流，他们将为您提供关于市场趋势、法规变化、政府政策等方面的详细信息。这些专业投资顾问熟悉马耳他投资市场的方方面面，并能够根据您的投资需求提供个性化的建议。

电话咨询的另一个好处是您可以随时随地进行咨询，无需亲自前往马耳他。这对于那些繁忙的投资者来说，是一个很大的便利。您只需拨打马耳他投资电话，即可与专业顾问建立联系并获取您所需的信息。

马耳他投资电话：获取个性化建议

人们常说“量身定制”，这也适用于投资。每个投资者的需求和目标都是不同的，因此，获取个性化的投资建议是非常重要的。

通过拨打马耳他投资电话，您可以与专业投资顾问进行一对一的交流，并详细讨论您的投资目标和需求。投资顾问将根据您的情况和风险承受能力，为您提供量身定制的投资方案。

这些投资方案将结合马耳他投资市场的最新趋势和机会，帮助您做出明智的投资决策。无论您是想在房地产领域投资还是寻找金融服务行业的机会，专业投资顾问将为您提供实用的建议，帮助您达到投资目标。

马耳他投资市场的优势

了解马耳他投资市场的优势是进行投资决策的重要一步。以下是一些使马耳他成为投资者青睐的原因：

• 政治稳定：马耳他政治稳定，法治体系健全，为投资者提供了可靠的经商环境。
• 金融体系：马耳他的金融体系先进，监管严格，有助于保护投资者的权益。
• 税收优惠：马耳他提供多种税收优惠政策，包括低税率、免税措施等，吸引了众多投资者。
• 地理位置：马耳他位于地中海，是欧洲、非洲和中东之间的桥梁，享有优越的地理位置和便利的贸易条件。
• 教育和劳动力：马耳他拥有高素质的劳动力和优质的教育体系，为投资者提供了良好的人才储备。

如何拨打马耳他投资电话

拨打马耳他投资电话非常简单。您只需在电话中输入正确的号码，即可与专业投资顾问建立联系。

在拨打马耳他投资电话之前，建议您对马耳他投资市场有一定的了解，并准备好您的投资需求和问题。这将帮助投资顾问更好地为您提供服务。

记住，获取正确的市场信息对于做出明智的投资决策至关重要。拨打马耳他投资电话，与专业投资顾问交流，获取个性化建议，为您的投资之旅铺平道路。

九、马耳他低价投资

马耳他低价投资机会

马耳他作为一个小而精致的地中海岛国，最近几年引起了越来越多投资者的关注。马耳他以其低价的投资机会吸引着世界各地的人们。无论是寻找海外投资机会，追求新的生活方式，还是寻找理想的退休地点，马耳他都是一个备受关注的目的地。

马耳他低价投资机会对于全球投资者来说是一个理想的选择，这里有稳定的政治环境、低税率、多元化的经济领域以及现代化的基础设施。

马耳他的投资机会

马耳他作为一个发展迅速的经济体，提供了各种各样的投资机会。以下是马耳他低价投资机会的几个例子：

房地产投资

马耳他的房地产市场正处于快速发展阶段，这为投资者提供了极好的机会。您可以选择购买公寓、别墅或商业地产，以获取稳定的租金收益。此外，在马耳他购买房产还可以获得居留权，这对于那些希望在这个美丽的地中海国家定居的人来说是一个巨大的优势。

金融服务业投资

马耳他拥有一个强大的金融服务业，它是欧洲金融科技和区块链技术的中心之一。在这个领域投资将为您带来丰厚的回报。

旅游业投资

马耳他以其丰富的历史、文化和自然景观而闻名于世。投资旅游业是一个非常明智的选择，因为马耳他每年吸引着大量的游客。您可以选择投资酒店、度假村或旅游公司，以实现丰厚的投资回报。

马耳他的优势

马耳他作为一个低价投资的目的地，有很多优势：

• 稳定的政治环境：马耳他是一个政治稳定的国家，政府注重发展经济和吸引外国投资者。
• 低税率：马耳他的税收制度非常有利可图，对投资者来说是一个巨大的吸引力。
• 多元化的经济领域：马耳他的经济领域多元化，这为投资者提供了广阔的选择空间。
• 现代化的基础设施：马耳他的基础设施非常发达，这为投资者提供了便利的交通和通信条件。
• 地中海生活方式：马耳他拥有令人难以置信的美丽海滩、古老的城堡和美食。在这里生活将使您能够享受到地中海生活方式的一切。

如何开始投资

如果您有兴趣在马耳他进行低价投资，以下是一些建议：

• 咨询专业投资顾问：找到一位可靠的专业投资顾问，他们将指导您在马耳他投资的最佳方式。
• 了解相关法规：在考虑投资之前，了解马耳他的相关法规和投资条件是非常重要的。
• 寻找合作伙伴：在马耳他建立合作关系将为投资者提供更多的机会和资源。

总之，马耳他低价投资机会为投资者提供了稳定的回报和卓越的生活质量。马耳他的优势使其成为一个理想的投资目的地，无论是寻找投资机会还是追求更好的生活方式，马耳他都值得投资者的关注。

十、什么是投资价值分析？

指对该股所在行业的前景分析及股价的走势预计等

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